3月15日，越秀地產(chǎn)(00123)在香港舉行2022年全年業(yè)績發(fā)布會。財報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日止年度業(yè)績，該集團(tuán)取得營業(yè)收入人民幣724.2億元(單位下同)，同比增加26.2%;權(quán)益持有人應(yīng)占盈利39.5億元，同比增加10.2%；核心凈利潤42.4億元，同比增加2.1%；每股盈利1.2767元，擬派發(fā)末期股息每股0.307港元。

越秀地產(chǎn)表示，對于房地產(chǎn)市場，政策端，調(diào)控政策將圍繞“房住不炒”， “因城施策” 總基調(diào)，從供應(yīng)和需求兩端持續(xù)寬松，支持居民自住及改善性合理購房需求，保持房地產(chǎn)市場的良性恢復(fù)和健康發(fā)展。

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市場端，隨著政策效力的持續(xù)釋放和市場信心、購房意愿逐漸回歸，房地產(chǎn)市場預(yù)計將筑底回升，市場規(guī)模和房價趨于穩(wěn)定，但市場和房企分化加劇，市場集中度持續(xù)上升；房地產(chǎn)行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)和競爭結(jié)構(gòu)將發(fā)生深刻變化。

土地端，短期內(nèi)土地市場仍延續(xù)疲弱狀態(tài)，但隨著銷售市場的恢復(fù)，土地市場也將逐步回暖，但市場分化明顯，一、二線城市土地市場會較快反彈。穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企獲取土地資源優(yōu)勢明顯。

資金端，行業(yè)的融資環(huán)境將逐步寬松，但房企獲取融資的能力呈明顯分化，穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企在資金獲取和融資渠道進(jìn)入方面更具優(yōu)勢。

以下是智通財經(jīng)APP整理的業(yè)績發(fā)布會問答實(shí)錄：

問：公司對于全年的供貨的節(jié)奏是如何擴(kuò)產(chǎn)的？以及，公司上個月在北京已經(jīng)拿了兩塊地，在管理層看來，現(xiàn)在這個市場是投資的好的時機(jī)，全年的拿地的規(guī)劃是怎么安排的？目前看公司的資產(chǎn)負(fù)債率情況控制在70%以內(nèi)算是比較合理的水平，但是對于進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表和全年的償債的計劃是怎樣安排的？謝謝。

答：從政策端角度，房地產(chǎn)行業(yè)肯定是溫和而且是暖和，房地產(chǎn)在去年出現(xiàn)大幅度下滑，因此公司判斷今年應(yīng)該會穩(wěn)中向好，起碼應(yīng)該會保持目前的水平。

當(dāng)然，還存在一個結(jié)構(gòu)性問題，會導(dǎo)致分化會越來越嚴(yán)重，好的地方仍然一帆風(fēng)順，價格其實(shí)還在上漲，而不好的地方確實(shí)賣不出去。

我們的供貨現(xiàn)在應(yīng)該叫“搶工”“搶節(jié)點(diǎn)”，還是一個比較好的項(xiàng)目，我們抓緊推進(jìn)，回流之后抓緊去淘更好的基本項(xiàng)目，還是一個循環(huán)。供貨規(guī)模上，我們今年大概率會超過2400億。

北上廣深等核心城市的人口經(jīng)濟(jì)將會作為我們接下來的布局重點(diǎn)，我們會繼續(xù)加大力度拿地，有機(jī)會的話，仍要爭取。盡管去年市場不是很好，但我們?nèi)阅孟铝?7宗地，其中，廣州拿下了10宗。從目前看，對于房地產(chǎn)市場仍充滿信心。

資產(chǎn)負(fù)債表方面，我們堅持穩(wěn)中求進(jìn)，標(biāo)準(zhǔn)量增長，以及穩(wěn)健經(jīng)營，堅持按照三道紅線的管理，堅持按照投資級的標(biāo)準(zhǔn)來管理我們的投資和經(jīng)營。總體上，在穩(wěn)健穩(wěn)妥經(jīng)營的情況之下，尋找更好的投資機(jī)會，為我們創(chuàng)造更多的效益。

問：首先，公司一直以來都是深耕大灣區(qū)，未來是會持續(xù)考慮對外部區(qū)域的一個拓展，還是會將重點(diǎn)是放在大灣區(qū)？其次，今年的行業(yè)跟市場走勢不太清晰，想問一下公司怎么看今年的一個市場行情，公司覺得在這樣的環(huán)境下，公司的競爭優(yōu)勢在哪里？

答：我相信，大灣區(qū)是公司的福地，所以從資源配置角度來看，大灣區(qū)仍是主體。當(dāng)然，全國的市場很大，從整個經(jīng)濟(jì)圈的角度來看，長三角陣地從目前市場的健康程度特別大，所以公司必須加大對于長三角的投資力度。公司過去是按照“1+4”的一個模式，大灣區(qū)作為一個主戰(zhàn)場，同時長三角應(yīng)該也是公司重點(diǎn)的發(fā)展區(qū)域，并且，公司會在中西部地區(qū)比較核心的城市做一些資產(chǎn)配置。我們會在全國進(jìn)行布局，重點(diǎn)在重要城市布局。根據(jù)過去一年的檢驗(yàn)，我認(rèn)為我們的市場配置是正確的，當(dāng)然肯定還有一些可以優(yōu)化的地方，我們今年將根據(jù)市場的變化，結(jié)合過去的經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)完善市場配置。

今年公司的增長目標(biāo)仍是保持6個點(diǎn)的增長，但從我內(nèi)心的角度講會更高一點(diǎn)，核心在于，目前的政策利好，同時，投資者買房的欲望高漲，目前，二孩、三孩的家庭越來越多，換房的欲望也將更加強(qiáng)烈。而大家換房的核心還是在經(jīng)濟(jì)能不能穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)了，大家支出水平就穩(wěn)了，買房的動力就越強(qiáng)，所以這和經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然有著密切的關(guān)系。總體上，我認(rèn)為房地產(chǎn)是一個十幾萬億的市場，要堅定信心，就可以完成今年的目標(biāo)。

競爭優(yōu)勢方面，一直以來，我們堅持四好企業(yè)，好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌以及好團(tuán)隊(duì)。經(jīng)過去年的市場檢驗(yàn)，這”四好“將會是一個長期的競爭優(yōu)勢。這意味著，即使公司的產(chǎn)品價格略高于周邊，但因優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、優(yōu)秀的品牌等，客戶仍會選擇公司的產(chǎn)品，并對此有較高的認(rèn)可度。

問：這幾年公司在TOD項(xiàng)目這塊開始實(shí)現(xiàn)了全國布局，和普通的項(xiàng)目相比，TOD項(xiàng)目有哪些優(yōu)勢？未來公司在TOD方面還有什么樣新的規(guī)劃，今年是否有新的拓展計劃？月息投資比例又是多少？謝謝。

答：首先，TOD項(xiàng)目要感謝地鐵的幫助和支持，其次，TOD項(xiàng)目主要是對地鐵的運(yùn)行區(qū)域做一個上蓋，確保地鐵的運(yùn)行安全。總的來說，TOD項(xiàng)目的規(guī)模很大，它在較狹長的一個空間里面，施工空間比較小難度特別大，對于結(jié)構(gòu)的要求也特別高，還得考慮到房子的震動問題。目前公司的TOD項(xiàng)目已交付了幾期，這意味著公司的產(chǎn)品得到了客戶的認(rèn)可。在國內(nèi)開發(fā)TOD領(lǐng)域的小組中，公司應(yīng)該具備非常強(qiáng)大的能力。公司成立的TOD研究院，對公司開發(fā)TOD的進(jìn)展有非常大的助力，特別是在成本控制以及開發(fā)速度方面。

從規(guī)劃方面來看，TOD是我們重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，除了與廣州地鐵長期合作外，去年還進(jìn)軍杭州，與杭州地鐵合作了兩個項(xiàng)目。目前找我們談合作的城市也比較多，我們也在積極的謀劃，核心就是看每個項(xiàng)目的指標(biāo)，比如說商業(yè)住宅的成本等。

問：公司對于收并購的服務(wù)態(tài)度，2023年公司是否會考慮跟其他房企之間展開收并購合作，或者是其他層面領(lǐng)域的，比如說項(xiàng)目方面的收購，你們選擇的伙伴的標(biāo)準(zhǔn)是什么？還有一個問題是，關(guān)注到兩個數(shù)據(jù)在財報中有明顯的變化，一個是公司期間費(fèi)用率，一個是公司的融資成本，這兩個數(shù)據(jù)是明顯有下降的，對此，公司覺得是什么原因，未來會不會進(jìn)一步下降？謝謝。

答：關(guān)于費(fèi)用的下降，實(shí)際上我們主要還是通過內(nèi)部的經(jīng)營管理，不管是管理費(fèi)用還是銷售費(fèi)用，均是通過管理手段來降低費(fèi)用。

我舉一個例子，在銷售費(fèi)用的控制方面，我們在2022年重點(diǎn)推動了線上營銷的工作。線上對房屋的拓展推廣，降低了通過中介渠道的比例。所以我們22年通過線上滯銷的比例是達(dá)到50%，通過中介渠道已經(jīng)降到20%，應(yīng)該是比21年出現(xiàn)了大幅度的下降，所以主要是通過管理的手段。

第二個方面，隨著經(jīng)營規(guī)模和銷售規(guī)模的增加，規(guī)模效應(yīng)也會體現(xiàn)出來，所以表現(xiàn)出來兩費(fèi)的費(fèi)率比21年是有下降的。

在融資成本這塊，我們也是通過多種融資手段，抓住一些窗口機(jī)會，比如說發(fā)行公司債券，當(dāng)前的利率在三個點(diǎn)多一點(diǎn)，這是一個手段。第二個手段，我們也抓住整個開發(fā)貸款利率下行的機(jī)會，一個是新增的貸款，目前公司的貸款水平在3.6%。對于存量的貸款，也在跟積極跟金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行洽商，原來可能更高一點(diǎn)超過4或者5的利率，但現(xiàn)在已經(jīng)申請進(jìn)行適當(dāng)?shù)南抡{(diào)，也取得了一些成果。

至于未來整個費(fèi)率，包括融資的成本會否進(jìn)一步的下降的趨勢，23年公司還會加強(qiáng)經(jīng)營管理，通過我們管理的手段來提升我們整個費(fèi)用控制的水平，下一個目標(biāo)是進(jìn)一步的控制好我們的利率水平。

那么融資成本實(shí)際上還要看整個利率的走勢，包括國內(nèi)利率的走勢和國際市場利率的走勢。當(dāng)然我們希望公司整個融資的利率水平是保持在行業(yè)優(yōu)勢地位，我們目標(biāo)是整個利率水平控制在行業(yè)前5的水平。

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